土地使用权涉税问题详解!

发布时间:2020-04-15 20:18
文章作者:代理记账
摘要:
一、取得土地使用权 取得土地使用权,通常作为"无形资产——土地使用权"核算. (一)出让方式 以出让方式(即一级土地市场取得,从政府拿到土地)取得土地使用权,以支付的土地出让金、缴纳的契税及耕地占用税、办证及过户手
  一、取得土地使用权
  取得土地使用权,通常作为"无形资产——土地使用权"核算.
  (一)出让方式
  以出让方式(即一级土地市场取得,从政府拿到土地)取得土地使用权,以支付的土地出让金、缴纳的契税及耕地占用税、办证及过户手续费,作为土地使用权初始成本,计入"无形资产——土地使用权"初始入账价值.
  借:无形资产——土地使用权——某某宗地
  贷:银行存款(土地出让金、相关手续费等)
  应交税费——应交契税、耕地占用税
  借:应交税费——应交契税、耕地占用税
  贷:银行存款
  注1:《土地出让合同》以及下面提到的《土地转让合同》,皆属于印花税应税凭证,税率万分之五,这个并无异议.但是,《土地出让合同》、《土地转让合同》应纳印花税计入"税金及附加"还是"无形资产——土地使用权",这个似乎并不明确,有些异议.
  关于各税费计入什么科目,建议参考:企业缴纳税费,转到什么科目?一文为您讲全!
  注2:房地产企业开发房地产项目时,适用一般计税方法(简易计税方法不适用差额减除政策)的,可以从计税销售额中减除土地价款.土地价款包括向政府部门或者政府委托单位支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费、前期开发费用、土地出让收益等(需要取得省级或者省级以上财政部门监制或者印制的财政票据),也包括向其他单位或者个人支付的拆迁补偿费(需要取得拆迁协议、费用收支凭证等材料).
  关于差额计税会计分录,建议参考:增值税简易计税、差额计税全套账务处理
  (二)转让方式
  转让方式即二级市场取得土地,比如企业从另一企业购买.其入账价值确定,与出让方式大致相同;当然也有区别之处:比如,既然是从另一企业购买,则另一企业取得此项土地使用权时,肯定已经实现了耕地向非耕地变更,此时购买土地则不再需要缴纳耕地占用税.
  又比如销售方转让土地使用权,可以依法开具增值税专用发票,购买方(一般纳税人、一般计税方法)取得增值税专用发票,可以计入"应交税费——应交增值税(进项税额)"科目,依法抵扣.
  借:无形资产——土地使用权——某某宗地
  应交税费——应交增值税(进项税额)(若取得增值税专用发票,并符合抵扣条件且已认证通过)
  贷:银行存款(土地转让款、相关手续费等)
  应交税费——应交契税
  关于"应交税费——应交增值税(进项税额)"科目核算,建议查阅:草木财税手把手教您写分录(1):增值税全套分录之一般计税
  借:应交税费——应交契税
  贷:银行存款
  注3:然而,实际工作中,有很多时候,企业是同时购买房地产,也就是说,土地使用权连带地上建筑物(比如写字楼、厂房、车间等)一起购买、一起计价,那么这时候怎么确认土地使用权价值呢?
  我们接着上面问题来看:企业如果同时购入房地产,则应当对其价值进行合理分摊,分别确认固定资产(房屋、建筑物)、无形资产(土地使用权);如果无法合理分摊(通常大多数时候如此),则一并确认固定资产(房屋、建筑物).
  借:固定资产——房屋——某房屋
  无形资产——土地使用权——某某地块
  应交税费——应交增值税(进项税额)(若取得增值税专用发票,并符合抵扣条件且已认证通过)
  贷:银行存款(土地转让款、相关手续费等)
  应交税费——应交契税
  借:应交税费——应交契税
  贷:银行存款
  或者
  借:固定资产——房屋——某房屋
  应交税费——应交增值税(进项税额)(若取得增值税专用发票,并符合抵扣条件且已认证通过)
  贷:银行存款(土地转让款、相关手续费等)
  应交税费——应交契税
  借:应交税费——应交契税
  贷:银行存款
  注4:出让方式取得土地使用权,由于政府不会给企业开具增值税专用发票,因此采取差额计税、从销售额中减除土地价款的方式处理.而以转让方式取得土地使用权,不适用上述差额减除办法;因为转让方式下,购买方可以要求销售方依法开具增值税专用发票,购买方可以凭票依法抵扣进项税额.
  (三)投资方式
  其实,投资方式取得,也算是一种"转让"方式.
  对于投资方来讲,属于视同销售,即以转让土地使用权,而换取"股权","股权"当然也是一种财产;对方受资方来讲,也即视同受让(购买),即以"股权"购买"土地使用权".同理,既然视同销售,当然也可视同转让方式依法开具增值税专用发票.
  借:无形资产——土地使用权——某某地块
  应交税费——应交增值税(进项税额)(若取得增值税专用发票,并符合抵扣条件且已认证通过)
  贷:实收资本(注册资本所占份额部分)
  资本公积(超出注册资本所占份额出资部分)
  银行存款(相关手续费等)
  应交税费——应交契税
  借:应交税费——应交契税
  贷:银行存款
  注5:投资方账务处理
  借:长期股权投资
  累计摊销
  贷:无形资产
  应交税费——应交增值税(销项税额)(或者一般纳税人依法适用简易计税方法下"应交税费——简易计税",或者小规模纳税人"应交税费——应交增值税")
  资产处置损益(《小企业会计准则》:营业外收入)
  关于简易计税会计分录,建议查阅:增值税简易计税、差额计税全套账务处理
  关于小规模纳税人账务处理,建议查阅:草木财税手把手教您写分录(6):增值税全套分录之小规模纳税人(含政策详解)(上)
  另外,如果一般纳税人依法适用简易计税方法或者小规模纳税人(当然适用简易计税方法),则不得抵扣进项税额.
  (四)划拨方式
  这个情形有点特殊了,因为划拨方式下,企业取得土地使用权,通常是没有支付价款的.那么,这种情形下,土地使用权价值如何在账面上体现呢?
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